Komplexná obnova bytového domu sa vyplatí viac než čiastočné neodborné riešenia

Ako je to teda s komplexnou obnovou bytového domu, na čo si dať pozor, a ako to celé prebieha, sa pýtala nášho konateľa „Baumanu“ Miroslava Ladomirjáka novinárka Petra Nagyová. 

Kto vás väčšinou oslovuje za účelom obnovy bytového domu?

Väčšinou nás osloví bytové družstvo, spoločenstvo vlastníkov bytov alebo správca, s ktorými si určíme priority, čo je na dome nevyhnutné zrealizovať. Bytový dom najprv zameriame, odborne posúdime jeho technický stav a posúdime, čo je na ňom dôležité opraviť. Vyberieme vhodné podúčely na financovanie opravy domu o zvýhodnený úver zo ŠFRB a vytvoríme cenovú ponuku. Následne prídeme na domovú schôdzu a odprezentujeme návrhy nášho riešenia.

Výhodou spolupráce s nami je, že poskytujeme komplexný balík služieb, ktorý zahŕňa stretnutie s vlastníkmi bytov, odborné poradenstvo v rámci plánovania obnovy domu a prípravy rozpočtu, cez prípravu projektovej dokumentácie, riešenie financovania a podanie žiadosti o zvýhodnený úver zo ŠFRB až po samotnú realizáciu obnovy. Postaráme sa tiež o kolaudáciu, vyregulujeme vykurovaciu sústavu a dodáme energetický certifikát bytového domu a jeho konečné odovzdanie kde poskytujeme aj 10-ročný pozáručný servis. Nikto tak nemusí chodiť po úradoch, žiadať o stavebné povolenie, vypisovať žiadosť na financovanie alebo oslovovať projektanta, pretože všetky dokumenty aj s realizačnými prácami zabezpečíme my. Obnova bytového domu sa tak realizuje doslova na kľúč.

Cena za celý balík služieb je daná už na začiatku a nemení sa. Celý tento balík služieb aj v rátane podania žiadosti o úver zo ŠFRB je bezplatný. Neraz asistujeme aj pri nastavení nových platieb do fondu opráv, čiže vlastníci presne vedia, koľko ich budú stáť nové splátky po novom.

Ako funguje financovanie zo Štátneho fondu rozvoja a bývania?

Štátny fond rozvoja bývania ponúka jeden z najlacnejších úverov na financovanie výstavby alebo obnovy bytového domu. Výhodou je, že poskytuje úver s úrokovými sadzbami už od 1%, ktorá je fixná po celú dobu splácania. Ak teda fond stanoví konkrétnu splátku úveru s konkrétnym úrokom, tá istá bude platiť aj ďalších 25 rokov. Kým platy, prípadne dôchodky, postupom rokov ako tak rastú, výraznejšie rastú ceny v obchodoch a službách. Splátka do ŠFRB je však po celú dobu rovnaká, čo v praxi znamená, že kvôli inflácii dlh na ŠFRB stráca svoju hodnotu. Výhodnejší úver nenájdete nikde inde.

Takáto investícia sa vlastníkom bytov vypláca aj v podobe neskorších preplatkov po realizácii obnovy bytového domu. Najideálnejší je stav, kedy prípadné navýšenie príspevku do fondu opráv získajú naspäť v podobe preplatkov na ušetrených energiách. To znamená, že ich to v konečnom dôsledku nestojí nič navyše. V kombinácii s fixným úrokom zo ŠFRB je to ideálny model pre šetrenie peňazí v peňazenkách vlastníkov a zvýšený komfort bývania v podobe atraktívneho vzhľadu bytového domu.

Výhodou štátnej podpory je, že garantuje fixný úrok. Existujú totiž prípady, kedy sa spoločenstvo pustilo do obnovy, využilo úver z komerčnej banky s úrokom 1%, lenže kvôli inflácii bola banka nútená úroky zvýšiť. Tým sa vlastníkom bytov navýšila aj splátka a narástli poplatky do fondu opráv. Prirodzene, banka je súkromná inštitúcia a nemožno jej to vyčítať.

Ešte by som rád poznamenal, že štátny fond požaduje prísnejšie splnenie podmienok od zhotoviteľa i ďalšie licencie v rámci obnovy bytového domu. Ak si vlastníci vyberú financovanie bankou, stačí, aby mali akúkoľvek dodávateľskú firmu, ktorá im obnovu domu zrealizuje. V prípade možných problémov si však budú musieť poradiť sami.

Aké požiadavky je potrebné splniť, aby spoločenstvo vlastníkov bytov alebo bytové družstvo mohli získať úver z fondu rozvoja bývania?

Pod obnovou bytového domu sa v súlade so ŠFRB rozumie jeho tepelná ochrana, obnova alebo modernizácia spoločných častí a spoločných zariadení alebo odstránenie statických nedostatkov bytového domu. V žiadosti je možné riešiť všetky tri podúčely naraz, aj preto sa vždy odporúča riešiť obnovu komplexne.

Jednou z podmienok ŠFRB je, aby sa po obnove znížila energetická náročnosť bytového domu o 30% oproti pôvodnej spotrebe tepla. Takisto dosiahnutie aspoň rovnakej doby životnosti stavby ako je životnosť zatepľovacieho systému.

Zhotoviteľ, ktorý má realizovať obnovu bytového domu, musí tiež spĺňať isté požiadavky. Najzákladnejšia je, aby vlastnil licenciu na zhotovenie teploizolačných zatepľovacích systémov. Licencia dokladuje, či je firma spôsobilá na takúto realizáciu. My tých licencií máme viac – či už na zateplenie bytového domu, striech, obvodových stien či stropov pivníc, licenciu na výmenu okien, licenciu na balkónové systémy, zábradlia a všetky zabudované technické zariadenia v bytovom dome a pod. Vlastníme teda licenciu na komplexnú obnovu budov a toto veľa firiem nemá.

Podmienkou tiež je, že bytový dom sa musí obnoviť najviac do 24 mesiacov. Termín sa počíta odo dňa otvorenia účtu v banke ŠFRB žiadateľovi do dňa nadobudnutia právoplatnosti kolaudačného rozhodnutia. Zatiaľ sme pri každej žiadosti mali stopercentnú úspešnosť.

Prečo sa dnes oplatí pustiť do obnovy bytových domov a zobrať si úver zo ŠFRB? Nie je lepšie, keď si vlastníci bytov najprv nasporia?

Rád používam jedno porekadlo: „Čím skôr obnovíš, tým viac ušetríš.“ Vlastníci bytov si niekedy povedia, že si na obnovu domu nasporia a o 10 rokov sa pustia do opráv. Lenže obnova domu má dnes inú hodnotu, než akú bude mať o niekoľko rokov. Môže za to inflácia – strata hodnoty peňazí. Navyše obnovu do značnej miery pomáha financovať štát, ktorý garantuje nízky fixný úrok po celú dobu splácania. Ak sa pustíte do komplexnej obnovy domu, máte pokoj na ďalších 25 rokov. Váš bytový dom bude zasanovaný, ušetríte na nákladoch, predĺžite jeho životnosť, bude mať krajší architektonický vzhľad, zvýšite cenu bytov a napokon nevykurujete ulicu.

„Čím skôr obnovíš, tým viac ušetríš.“

Miroslav Ladomirják, Riaditeľ a konateľ spoločnosti

Aké sú možné nástrahy pre vlastníkov bytov, ak k obnove bytového domu nedôjde?

Ak v bytovom dome nie sú dlho vymenené hlavné elektrické rozvody, môže dôjsť k nežiadúcemu skratu a následne požiaru v dome. Súčasné domácnosti majú viac elektrických spotrebičov ako v minulosti a elektrické rozvody na to nie sú stavané. Mnohé rodiny majú viac než jeden televízor, disponujú umývačkou riadu, elektrickým sporákom a pod. Ak v bytovom dome zlyhajú, môže nastať požiar a majetok sa znehodnotí. Dôležitou súčasťou obnovy bytového domu je aj výmena stúpačiek a ďalších rozvodov, na ktoré ŠFRB takisto poskytuje finančné prostriedky.

Ak bytový dom necháte v pôvodnej podobe, na balkónoch môžu nastať statické poruchy, pretože balkónová doska stráca svoju statickú únosnosť. Ak sa odhalí betónová konštrukcia a odhalí sa výstuž v betóne, začne hrdzavieť a hrdza spolu s betónom robí to, že betón karbonatuje, drobí sa a odpadáva. Statik jednoducho určí, že podlahy balkónov alebo lógií už niesú staticky únosné a nie je možné ich používať.

Šetríme spolu, žijeme pohodlnejšie. Príklad financovania obnovy bytového domu

Možno pristupovať k obnove bytového domu aj postupne?

Túto cestu neschvaľujeme. Ak chce niekto opravovať bytový dom postupne, nemôže na to využiť prostriedky zo ŠFRB. V takom prípade musia vlastníci hradiť obnovu z vlastných prostriedkov alebo prostredníctvom úveru z banky. Ak sa však rozhodnú pristúpiť k obnove zodpovedne a komplexne, štátny fond im na to poskytne financie a majú na dlhú dobu pokoj. Čiastočné riešenia nie sú nikdy dobré a naša skúsenosť neraz ukazuje, že sú neodborné. Iba oddialia problém, ale úplne ho nevyriešia.